Servicios Varela: Ante-presupuestos

De los servicios que presta Varela y que le distingue, destacan los presupuestos preliminares o que bautizamos como “antepresupuestos” debido a que los relacionamos con los “anteproyectos”.

Son empleados en estudios de pre-inversión, pago de servicios de diseño y arranque de proyectos en sus etapas conceptuales (Plan maestro y terminal del nuevo aeropuerto de la Cd. de México, Hyatt Cabo del sol). Incluso pueden ser bilingües (Embajada de Canadá, Four-Seasons punta Mita, One&only).

En experiencia reciente, se hizo el ante-presupuesto de un complejo de edificios privados y construcciones sociales, que hubo de desglosar por sus componentes privada y social (frentes), para efecto de la evaluación financiera y socioeconómica.

Se trataba de una asociación público-privada (APP).

El siguiente nivel de desglose fue por edificio, construcción y función, constituido por 14 sub-frentes.

El tercer nivel en la estructura de desglose de obra (EDO=WBS), para los edificios fue algo similar al uniformat: cimentación y subestructura, superestructura, cubierta exterior, construcción interior, instalaciones mecánico eléctricas y plomería -MEP, elevadores, especiales, demoliciones y condiciones generales.

Estas últimas incluyeron en este caso solo indirecto+utilidad de Contratista, contingencias de propietario, imprecisión, inflación esperada y descuentos en materiales y sub-contratos.

Para vialidades e infraestructura: terracerías, pavimentos y banquetas, agua, saneamiento, paisaje, alumbrado y electrificación, entre otros.

Se aplicaron los métodos de orden de magnitud, paramétrico, por componentes, ensambles de costo y precios unitarios.

Este trabajo de presupuestación de obras y proyectos, es imprescindible en las etapas iniciales de factibilidad económico-financiera y social.

El IVA en proyectos habitacionales

Debido a que los contratos de obras habitacionales están exentas del impuesto al valor agregado -IVA,

a. El IVA que repercuten los proveedores y subcontratistas al Contratista General (CG), debe formar parte del costo directo ya que no es recuperable vía acreditamiento fiscal.

b. El  CG, ya no repercute IVA al desarrollador y éste tampoco lo hará a los adquirientes, en el momento de escrituración.

Parece existir jurisprudencia en la que si algún proveedor o subcontratista factura directamente al Desarrollador, no le repercute IVA, pero habría de cargar el IVA que éste no puede recuperar vía acreditamiento fiscal.

Otra jurisprudencia, establece que las obras exteriores de un desarrollo habitacional, tales como andadores, jardines, barda, rejas, casetas y vialidades, reciben el mismo tratamiento que las edificaciones.

Para efecto de argumentaciones antes o después del acuerdo con la Banca:

c. Por ello, es posible que el Desarrollador maneje directamente ciertas adquisiciones y subcontratistas relevantes (elevadores, acabados, fachadas, losa, anclas, equipos) que representen hasta un 30%.  El costo por IVA para el Desarrollador, podría reducirse alrededor de 50%, ahorrando 8% de IVA.

Contratación

d. Parte del Indirecto y utilidad del CG (mark-up), podría negociarse y llegar a un acuerdo eventualmente, quizás reduciéndolo de 15% a un 7.5%, para las partidas que se manejan directamente.

e. Adicionalmente, las obras exteriores, si son para varias etapas de desarrollo, pueden prorratearse, si solo son parcialmente imputables a esta etapa en alrededor de 33%.

f. Solo las empresas que manejan mano de obra por nómina-destajo, pueden reducir el efecto de IVA.

g. Los Contratistas generales al subcontratar gran parte de la obra, hacen que el IVA sea en cascada.

Considerando las diversas posibilidades de manera conjunta y para los propósitos fiscales, o de presentación a Bancos, se tiene que sustentar las modalidades de  contratación y dejar muy claro cargos y abonos contables: IVA acreditable del que no lo es.